[민사 성공사례] 민간임대주택 안심보장증서의 사후 총회 추인을 막고, 항소심에서도 계약금 2,500만 원 전액 반환을 지켜낸 사례

의뢰인은 민간임대주택 사업에 회원으로 가입하면서 토지 용도변경이나 사업 무산 시 낸 돈 전액을 돌려준다는 안심보장증서를 받았습니다.

이를 믿고 1·2차 계약금으로 합계 2,500만 원을 냈지만, 이 보장약정은 총회 결의 없이 발급된 것이었습니다.

의뢰인은 계약금 반환을 청구했고, 사업자 측은 사업이 아직 무산되지 않아 환불 조건이 생기지 않았다고 맞섰습니다.

✔ 환불 조건이 아니라 약정의 효력이 핵심

회원들이 낸 출자금은 단체 구성원 전체의 재산이므로, 이를 돌려주기로 하는 약정에는 총회 결의가 필요하다는 점이 출발점이었습니다.

✔ 보장약정이 무효면 가입계약은 어떻게 되나

법률행위의 일부가 무효이면 원칙적으로 전부가 무효이고, 나머지 부분만으로도 했을 것이라고 인정될 때에만 나머지가 유효합니다(민법 제137조).

✔ 소송 중 총회 추인으로 하자가 치유되나

상대방은 1심 선고를 앞두고 임시총회를 열어 보장증서를 추인했습니다. 항소심 도중에는 일정한 경우 총회 결의로 추인할 수 있다는 취지의 대법원 판결도 선고되어, 추인의 효력이 새로운 쟁점이 되었습니다.

✔ 계약 상대방의 실체부터 확인했습니다

자금관리 대리사무계약, 대표자 선임 총회의사록 등에 대해 문서제출명령을 신청하고, 상대방이 응하지 않자 이행 독촉까지 이끌어 내며 단체의 성격과 자금 관리 구조를 확인했습니다.

✔ 사업 진행 주장과 실제 지표를 구분했습니다

상대방이 내세운 용적률 상향, 주민제안서 제출 등은 토지 사용권원을 실제로 확보한 것과는 다르고, 주민제안서도 계약 후 약 1년 6개월이 지나서야 제출되었다는 점을 짚었습니다.

✔ 총회 속기록의 실제 설명 내용을 분석했습니다

추인이 유효하려면 구성원들이 기존 약정이 무효임을 알고 결의해야 합니다. 속기록을 살펴보니 상대방은 기존 증서도 유효하지만 논쟁을 없애기 위해 추인한다는 취지로 설명했다는 점을 찾아냈습니다.

✔ '소송이 추인보다 먼저'라는 점을 강조했습니다

의뢰인은 총회 약 1년 6개월 전부터 소송으로 계약 무효를 주장해 왔으므로, 뒤늦은 추인의 효력을 의뢰인에게 미칠 수 없다고 주장했습니다.

✔ '보장이 없어도 가입했을 것'이라는 주장도 막았습니다

토지 매입 단계부터 시작하는 사업에서는 실패할 때 돈을 돌려받을 수 있는지가 가입을 결정하는 핵심 요소라는 점을 들어 반박했습니다.

1심 법원은 안심보장증서가 총회 결의 없이 발급되어 효력이 없고 그 문제를 알리지 않은 것은 기망으로 평가될 수 있다고 보아, 계약금 2,500만 원 반환을 명했습니다.

항소심 법원은 총회에서 안건의 배경과 필요성을 충분히 설명하지 않았다는 점을 들어 적법한 추인으로 보기 부족하다고 판단했고, 이미 소송으로 계약에서 벗어나겠다는 뜻을 밝힌 의뢰인에게 추인의 효력이 미치지 않는다고도 보았습니다.

안심보장약정이 무효이므로 가입계약 전체가 무효라는 판단에 따라 계약금 2,500만 원 전액 반환이 유지되었고, 바뀐 것은 일부 이자의 기산점뿐이었습니다. 1·2심 소송 총비용도 상대방이 부담하게 되었습니다.