[민사 성공사례] 2억 7,000만 원 합의서를 내세운 건설사의 유치권, 수년치 소송기록 분석으로 부존재를 확인받은 사례

의뢰인들은 별도 소송에서 채무자에 대해 9억 2,000여만 원의 채권을 확정받고, 채무자 소유 토지의 경매절차에서 배당을 받으려던 채권자들입니다.

그런데 한 건설회사가 경매법원에 미지급 공사대금 2억 7,000만 원이 있다며 유치권을 신고했습니다.

건설회사에는 채무자와 작성한 '공사대금 2억 7,000만 원' 합의서까지 있었습니다.

고액의 유치권이 인정되면 경매와 채권 회수에 큰 장애가 될 수 있어, 의뢰인들은 유치권이 존재하지 않는다는 확인을 구하는 소송을 제기했습니다.

✔ 합의서만으로 공사대금채권이 인정되나

유치권은 그 물건에 관하여 생긴 채권이 실제로 있어야 성립합니다(민법 제320조). 합의서가 있더라도 그 채권이 실제로 존재하는지가 문제였습니다.

✔ 건물 공사대금으로 토지에 유치권을 행사할 수 있나

건물 신축공사의 공사대금채권은 특별한 사정이 없으면 그 부지인 토지와 견련관계가 있다고 보기 어렵습니다. 실제로 어떤 공사가 이루어졌는지가 쟁점이 되었습니다.

✔ 관련 소송기록 수백 장을 시간순으로 재구성했습니다

채무자와 건설회사 사이에는 2020년부터 공사대금 반환소송이 진행 중이었습니다. 소장, 감정 자료, 청구 변경서, 계약해지 통보, 합의서, 소취하서의 작성일과 주장 내용을 하나하나 시간순으로 맞췄습니다.

✔ 합의서가 작성된 '시점'의 모순을 짚었습니다

그 소송의 항소심 감정에서 기성고는 26,327,000원으로 나왔고, 채무자는 이를 근거로 오히려 건설회사에 5억 원대 금액을 돌려 달라며 청구를 넓혔습니다. 그런데 불과 3주 남짓 뒤 정반대로 공사대금을 지급하겠다는 합의서가 작성되었고, 이후 기존 소송은 취하되었습니다.

✔ 과거 감정 자료로 건설회사의 해명을 검증했습니다

건설회사는 일부 구조물이 철거되어 감정에서 빠졌다고 했지만, 과거 감정신청 범위는 '토목공사 및 건축공사 중 기시공된 부분' 전체였습니다. 고액의 추가공사를 뒷받침할 도면이나 시공 사진도 제출되지 않았다는 점을 확인했습니다.

✔ 막판에 제출된 사실확인서도 기존 기록과 대조했습니다

재판 막바지에 제출된 사실확인서는 과거 자료와 중요한 부분이 맞지 않았습니다. 작성자가 이 토지와 관련된 문서 위조로 유죄판결을 받은 사람이라는 점도 형사판결로 제출했습니다.

✔ 견련관계에서 한 번 더 막았습니다

감정 자료상 확인되는 공사는 옹벽과 터파기·되메우기 등이었고, 이는 다세대주택 신축에 통상 수반되는 기초공사일 뿐 토지 자체의 효용을 높이는 공사가 아니라는 점을 주장했습니다.

법원은 채무자가 감정결과를 근거로 청구를 넓힌 지 한 달도 되지 않아 정반대 내용의 합의서를 작성했는데, 그 사이 별도의 공사대금채권이 생겼다고 볼 특별한 사정이 없다고 판단했습니다.

설령 합의서상 채권이 있더라도 그 전액이 토지와 견련관계 있는 채권이라고 보기 어렵다고 보았습니다.

그 결과 피고의 유치권은 존재하지 않는다는 판결이 선고되었고, 소송비용도 전부 피고가 부담하게 되었습니다.