[민사 성공사례] 매달 낸 440만 원 중 110만 원은 차임이 아니었다, 6년치 자료로 상가 건물인도 청구를 기각시킨 사례

의뢰인은 2018년부터 건물을 임차해 고시원을 운영해 왔습니다.

임대차계약서에는 보증금 1억 5,000만 원, 월차임 300만 원(부가세 별도)이 적혀 있었고, 같은 날 별도의 시설물계약으로 고시원 시설물의 감가상각·관리비 명목 월 110만 원을 정했습니다.

분쟁이 생기자 임대인은 매달 받은 440만 원 전부가 사실상 월세라며, 상가임대차법이 적용되지 않으니 해지 통고로 계약이 끝났다고 주장하며 건물인도를 청구했습니다.

의뢰인은 매달 440만 원을 한 번에 송금했고, 문자나 소송 전 내용증명에 '월 임대료 440만 원'이라고 쓴 적도 있어 결코 쉽지 않은 사건이었습니다.

✔ 110만 원은 차임인가

상가임대차법은 보증금과 월차임을 환산한 환산보증금이 지역별 기준 이하일 때 전면 적용됩니다. 110만 원까지 차임으로 보면 환산보증금이 5억 6,000만 원으로 기준(5억 4,000만 원)을 넘고, 300만 원만 차임이면 4억 5,000만 원으로 기준 이하가 됩니다.

✔ 묵시적 갱신에 어느 법이 적용되나

기준 이하이면 상가임대차법에 따라 계약이 1년 단위로 갱신되지만(제10조 제4항), 기준을 넘으면 민법에 따라 기간의 정함이 없는 임대차가 되어 임대인의 해지 통고 후 6개월이 지나면 계약이 끝날 수 있습니다.

✔ 어느 시점의 기준을 적용하나

최초 계약 당시 기준은 3억 9,000만 원이었는데, 이후 시행령 개정으로 5억 4,000만 원으로 올랐습니다. 어느 시점의 기준을 적용하느냐도 결론을 좌우했습니다.

✔ 불리한 문구 대신 6년간의 실제 거래를 추적했습니다

계약서에는 차임이 300만 원으로, 별도 시설물계약서에는 110만 원이 시설물 감가상각·관리비로 분명히 나뉘어 있었습니다. 여기서 출발해 세금계산서, 세무 신고 자료, 카카오톡, 입금 내역을 계약 시점부터 다시 대조했습니다.

✔ 분쟁 전후의 세금계산서가 달랐다는 점을 찾았습니다

임대인은 2024년 1월까지 월 330만 원(부가세 포함) 기준으로 세금계산서를 발행하다가, 분쟁이 생긴 뒤인 2024년 2월부터 갑자기 440만 원 기준으로 발행하기 시작했습니다.

✔ '착한 임대인' 세액공제 자료까지 찾아냈습니다

코로나19 시기 임대인이 세액공제를 받으려고 작성한 약정서에는 월차임이 모두 300만 원으로 적혀 있었습니다. 수정 전 약정서에는 임대인이 '월차임 300만 원'과 '관리비 100만 원'을 나눠 적어 달라고 요구한 흔적도 남아 있었습니다.

✔ 시설물계약이 실제로 이행된 사례를 모았습니다

TV·에어컨·보일러·세탁기·소방시설 등 고시원 시설물의 수리와 교체를 둘러싸고 임대인이 승인하거나 비용을 공제해 준 사례를 카카오톡과 비용 자료로 정리했습니다. 상대방이 신청한 차임 감정에서 고시원 설비와 집기가 평가 대상에서 빠졌다는 점도 방어 근거로 활용했습니다.

✔ 불리한 녹취와 문구는 맥락으로 설명했습니다

'월세', '월 임대료 440만 원'이라는 표현은 매달 보내는 총액을 편의상 부른 것일 뿐, 각 금원의 법적 성격을 인정한 것이 아니라고 설명했습니다. 다른 대화에서는 의뢰인이 '임대료와 관리비 합하여 440만 원'이라고 구분해 말한 자료도 찾아 제출했습니다.

법원은 계약서와 시설물계약서의 기재, 분쟁 전 장기간의 세금계산서, 국세청에 낸 세액공제 자료 등을 종합해 110만 원은 차임으로 보기 어렵다고 판단했습니다. 실제 월차임은 300만 원, 환산보증금은 4억 5,000만 원으로 인정되었습니다.

또 2020년 묵시적 갱신 당시 개정된 5억 4,000만 원 기준을 적용해야 한다고 보아, 상가임대차법이 적용되고 의뢰인의 계약갱신 요구도 적법하다고 판단했습니다.

그 결과 임대인의 해지 주장은 받아들여지지 않았고, 건물인도 청구는 전부 기각되었습니다. 소송비용도 전부 임대인이 부담하게 되었습니다.