[민사 성공사례] '컨설팅 용역'이라며 3억 원을 청구한 부동산 회사, 중개사무소 등록 없는 중개계약은 무효라는 판단을 받아낸 사례

의뢰인 등 공동소유자들은 300억 원대 건물을 매각하기 위해 한 부동산 회사와 '전속 중개 계약'을 맺었습니다.

보수는 매매가격에 따라 일정 비율로 정했습니다. 회사는 계열 중개법인과 별도로 용역계약을 맺었고, 매수 희망자와 매매 약정이 체결되었습니다.

이후 의뢰인 측은 회사를 거치지 않고 매매계약을 체결했습니다.

러자 회사는 약정 보수 약 2억 3,862만 원과, 매매대금이 줄어 낮은 요율이 적용된 데 따른 차액 약 6,828만 원을 합해 약 3억 690만 원을 청구했습니다.

회사는 이 계약이 포괄적인 부동산 용역계약이고, 중개행위는 계열 중개법인이 했다고 주장했습니다.

✔ 무등록 중개 보수 약정의 효력

대법원은 공인중개사 자격 없이 중개사무소 개설등록도 하지 않은 채 부동산 매매를 중개하며 맺은 중개수수료 약정은 강행법규에 반해 무효라고 봅니다(대법원 2010. 12. 23. 선고 2008다75119 판결 취지).

✔ 컨설팅이라는 명칭이 붙으면 다른가

중개행위인지는 행위자의 의사가 아니라 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위인지로 정해집니다.

중개를 업으로 하는 자가 컨설팅 용역을 함께 제공한다고 해서 중개행위가 아니게 되는 것은 아닙니다(대법원 2011. 11. 10. 선고 2009다4572 판결 등).

✔ 계약의 실질이 중개라는 점을 밝혔습니다

계약서의 명칭부터 '전속 중개 계약'이었고, 목적 조항도 회사의 전문적인 중개활동을 통한 매매계약 체결이었습니다.

업무 범위는 권리분석, 매도 마케팅, 가격 조정, 매매계약 체결 등 대부분 중개업무이거나 그에 부수하는 일이었고, 보수는 매매 성사 여부와 매매대금에 따라 정해졌습니다.

회사가 내세운 용도변경·리모델링 검토 등도 매매 알선에 부수하는 용역에 불과했습니다.

✔ 중개를 업으로 하려 했다는 점을 짚었습니다

계약서 서두에는 회사를 '중개업을 영위하는' 회사로 표시하고 있었습니다.

반복·계속할 의사로 중개행위를 했다면 단 한 번의 거래라도 중개업에 해당합니다(대법원 2006. 4. 14. 선고 2006도342 판결 등).

✔ 계열 중개법인 구조의 문제를 지적했습니다

의뢰인과 계약하고 보수를 받기로 한 쪽은 회사였고, 계열 중개법인은 의뢰인으로부터 직접 중개 의뢰를 받은 적이 없었습니다.

중개법인이 회사로부터 받을 보수도 명확하지 않았습니다. 회사 자체는 자본금 요건 등 중개법인의 등록 요건을 갖추지 못했습니다.

설령 계열 중개법인이 실제 중개를 했더라도, 공인중개사법은 개업공인중개사가 등록하지 않은 자를 통해 중개를 의뢰받는 것을 금지하고 있어 그런 구조 자체가 허용되지 않는다는 점을 짚었습니다.

회사 대표 등이 공인중개사 자격을 갖고 있다는 주장에 대해서는, 자격 보유와 중개사무소 개설등록은 별개라는 점으로 반박했습니다.

법원은 회사가 제공하기로 한 용역은 공인중개사법상 '중개'에 해당하고, 회사는 중개사무소 개설등록 없이 중개업을 한 것이라고 판단했습니다.

따라서 이 사건 전속 중개 계약은 강행법규에 위반되어 무효이고, 계약이 유효함을 전제로 한 청구는 더 살필 필요 없이 이유 없다며 청구를 전부 기각했습니다.

소송비용도 회사가 부담하도록 했습니다.