[민사 성공사례] 아파트 외벽 도장·방수 공사계약 무효확인 소송, 입주자대표회의를 대리해 청구를 기각시킨 사례

대단지 아파트의 입주자대표회의는 외벽 재도장과 지붕 방수 공사를 위해 입찰을 거쳐 업체를 선정하고 도급계약을 체결했습니다. 계약금은 장기수선충당금에서 지급했습니다.

그런데 계약 전에 장기수선계획을 조정하지 않았다는 이유로 관할 관청으로부터 과태료 처분을 받았습니다.

이에 입주자대표회의는 장기수선계획 수시조정 안건을 의결하고, 전체 입주자 과반수의 사전 동의를 받은 뒤 같은 내용으로 계약을 다시 체결했습니다.

그러자 한 입주민이 이 공사계약은 강행규정을 위반해 무효라며 확인을 구하는 소송을 제기했습니다.

✔ 장기수선충당금 사용 절차

공동주택관리법은 장기수선계획을 3년마다 검토·조정하되, 3년이 지나기 전에 조정하려면 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받도록 합니다.

장기수선충당금은 장기수선계획에 따라 사용하고, 사용계획서를 작성해 입주자대표회의 의결을 거쳐야 합니다.

✔ 상대방의 주장

상대방은 계획 조정 없이 체결된 계약은 강행규정 위반으로 무효이고, 긴급공사도 아니라고 주장했습니다.

동의를 받을 때 공사 내용과 금액을 제대로 알리지 않았고, 전자투표 방식이라 서면동의가 아니며, 공사 범위와 금액이 조정된 계획과 다르고 예산 없이 채무를 부담시켰다고도 했습니다.

✔ 최초 계약의 흠은 이후 절차로 치유되었음을 보였습니다

최초 계약 당시 장기수선계획 조정 절차를 거치지 않은 흠이 있었다는 점은 법원도 인정했습니다. 소송대리인은 그 이후의 절차에 주목했습니다.

입주자대표회의는 문제가 드러나자 최초 계약의 공사를 반영한 수시조정안을 의결했고, 전체 세대의 약 53%가 사전 동의했습니다. 그 뒤 실질적으로 같은 내용의 계약을 다시 체결했습니다.

법령이 요구하는 절차가 사후에 모두 갖추어진 것입니다.

✔ 관련 규정은 계약 효력까지 좌우하지 않는다는 점을 짚었습니다

공동주택관리법령은 장기수선계획과 충당금 사용에 관한 절차를 정하고 있을 뿐, 이를 위반한 계약의 효력에 대해서는 아무런 규정을 두지 않습니다.

위반에 대해서는 과태료, 시정명령 등 행정 제재와 입주자대표회의 대표자의 책임으로 대응하도록 되어 있습니다.

소송대리인은 법률행위의 효력을 판단할 때 규정의 입법 취지, 보호법익, 위반의 중대성, 거래 상대방에게 미치는 영향, 거래 안전 등을 종합해야 한다는 대법원 법리를 들어, 입주자대표회의와 제3자 사이의 계약까지 무효로 하는 것은 거래 안전을 해친다고 주장했습니다.

✔ 동의 절차가 적법했음을 입증했습니다

수시조정된 장기수선계획서는 아파트 게시판에 공고되었고, 공사 종별·수선 방법·수선 주기·금액 등이 구체적으로 적혀 있었습니다.

전자투표는 공동주택관리법 시행령과 관리규약에서 서면동의와 같은 효력을 인정하는 방식이었습니다.

✔ 공사 범위와 예산 문제도 정리했습니다

공사 명칭에 차이가 있어도 수시조정된 계획에 그 공사가 포함되어 있었고, 일부 불일치가 있더라도 그것만으로 계약이 무효가 되지는 않는다는 점을 짚었습니다.

관리규약은 단체 내부 규범이어서 제3자와 맺은 계약을 무효로 만들 수 없다는 점도 함께 주장했습니다.

법원은 입주민에게 소를 제기할 이익은 인정하면서도, 본안에서 원고의 청구를 기각했습니다. 보조참가 비용을 포함한 소송비용도 원고가 부담하도록 했습니다.

법원은 최초 계약에 흠이 있었지만 이후 입주자대표회의 의결과 전체 입주자 과반수의 사전 동의를 거쳐 같은 내용의 계약이 다시 체결되었으므로 흠이 치유되었다고 보았습니다.

또한 관련 법령 위반만으로 계약을 무효라고 단정할 수 없고, 동의 절차와 공사 범위, 예산에 관한 원고의 주장도 모두 받아들이지 않았습니다.