점유취득시효를 주장한 소유권이전등기 청구, 종중 토지를 지켜낸 사례

의뢰인 종중은 마을 일대에 여러 필지의 토지를 소유하고, 관리인을 두어 그 위에 집을 짓고 사는 사람들로부터 토지 사용료(도지)를 받아 왔습니다.

그런데 한 사람이종중을 상대로 소송을 제기했습니다.

자신의 조부가 오래전 이 땅의 일부를 사들였고, 부친을 거쳐 자신이 물려받아 다른 사람에게 빌려주는 방식으로 계속 점유해 왔으니 20년 점유취득시효가 완성되었다며 소유권이전등기를 청구한 것입니다.

✔ 한 필지의 일부를 시효취득할 수 있는가

상대방이 주장한 것은 한 필지 전체가 아니라 그 일부였습니다. 대법원은 1필지의 일부에 대한 시효취득을 인정하려면 그 부분이 다른 부분과 구분되어 점유자의 점유에 속한다는 것을 알 수 있는 객관적인 징표가 계속 존재해야 한다고 봅니다(대법원 1989. 4. 25. 선고 88다카9494 판결, 대법원 1997. 3. 11. 선고 96다37428 판결 등).

✔ 소유의 의사로 점유했는가

점유취득시효는 소유의 의사로 한 점유(자주점유)여야 완성됩니다. 점유자는 자주점유로 추정되지만, 그 추정은 반대 사정이 입증되면 뒤집힐 수 있습니다.

✔ 점유 부분이 특정되지 않는다는 점을 짚었습니다

소송대리인은 상대방이 근거로 낸 옛 매도증서에 토지가 "어느 지번 산 삼백평" 정도로만 적혀 있어, 어느 부분을 특정해 산 것인지 알 수 없다는 점을 지적했습니다. 현장도 주택 부지와 마당의 경계가 뚜렷하지 않았습니다.

여기에 상대방 주장의 모순을 짚었습니다.

상대방은 임차인이 빌린 땅 위에 집을 지었다며 주택 부지까지 포함해 감정을 신청했는데, 정작 그 임차인의 배우자는 빌린 땅의 경계 밖에 집을 지었다고 진술했습니다. 점유한다는 범위에 주택 부지가 들어가는지조차 불분명했던 것입니다.

✔ 반대신문으로 경계가 없었음을 확인했습니다

상대방이 신청한 증인들에 대한 반대신문에서 소송대리인은 주택 부지와 마당, 축사 사이에 담장이나 외벽이 있었는지, 빌린 땅의 범위를 어떻게 정했는지, 임대차계약서가 있었는지를 차례로 확인했습니다. 점유 부분을 구분할 객관적 징표가 없다는 점을 증언으로 드러내기 위한 질문들이었습니다.

✔ 선대의 점유가 타주점유였음을 입증했습니다

이 사건에서 가장 결정적인 대목이었습니다. 소송대리인은 매도증서를 다시 읽었습니다.

거기에는 ”종중에서 이의가 생기면 매수자가 시비를 부담한다"는 취지의 문구가 있었습니다. 조부는 그 땅이 종중 토지라는 것을 알면서 사들인 것입니다.

더구나 당시 토지는 여러 종중원 공동명의로 등기되어 있었는데, 매도증서에는 종중 총회 의사록도, 공동명의자들의 동의서나 위임장도 없었습니다.

소송대리인은 조부가 소유권을 취득할 수 있는 법률요건 없이 점유를 시작한 악의의 무단점유자였고, 따라서 소유의 의사가 없는 타주점유라고 주장했습니다.

✔ 타주점유는 상속돼도 바뀌지 않는다는 점을 짚었습니다

소송대리인은 상대방에게 그런 사정이 전혀 없다는 점, 오히려 종중 명의로 등기가 정리될 때에도 이의가 없었고, 상대방 자신도 수십 년간 소유권 문제를 정리하려는 시도조차 하지 않았다는 점을 짚었습니다.

✔ 종중이 땅을 관리해 왔다는 점을 보였습니다

종중은 오래전부터 관리인을 두고, 이 땅 위 주택 거주자들로부터 30년 가까이 도지를 받아 왔습니다. 소송대리인은 관리인의 사실확인서를 제출하고 관리인 가족을 증인으로 신청해 이를 뒷받침했습니다.

상대방은 그 도지가 집터에 대한 것일 뿐이라고 했지만, 소송대리인은 주택 거주자가 내는 도지는 집과 함께 쓰는 마당과 진입로 등을 모두 포함하는 것이 통상적이라고 반박했습니다.

법원은 상대방의 청구를 기각했고, 소송비용도 상대방이 부담하도록 했습니다.

법원은 먼저, 상대방이 점유했다는 부분이 한 필지의 일부인데 다른 부분과 구분되어 점유에 속한다는 것을 인식할 객관적 징표가 계속 존재했다고 인정하기 부족하다고 보았습니다.

나아가 조부가 소유자가 아닌 종중원들로부터 종중 토지를 매수하면서 종중의 이의가 있으면 매수자가 책임진다는 내용으로 계약한 점에 비추어, 조부는 소유권을 취득할 수 없다는 사정을 알면서 점유한 악의의 무단점유자로서 자주점유의 추정이 깨진다고 판단했습니다(대법원 1997. 8. 21. 선고 95다28625 전원합의체 판결 참조).

상대방이 새로운 권원으로 자주점유를 시작했다고 볼 사정도 없다고 보았습니다.