분양 담당자에게 잔금을 냈다가 등기를 거부당한 수분양자, 소유권이전등기 판결을 받아낸 사례

의뢰인은 신축 집합건물의 한 세대를 분양받았습니다. 계약은 분양사무실에서 본부장으로 불리며 분양 업무 전반을 맡고 있던 담당자와 체결했습니다.

처음에는 배우자 명의로 다른 세대를 계약했는데, 하자 문제가 생기자 담당자가 분양사무실로 쓰던 세대로 바꾸자고 제안했습니다. 그렇게 목적물과 계약자를 변경해 계약서를 다시 작성했고, 분양자도 이 변경을 알고 동의했습니다.

의뢰인은 담당자의 안내에 따라 중도금과 잔금을 담당자와 그가 알려준 계좌로 지급했고, 그때마다 분양자의 도장이 찍힌 영수증을 받았습니다.

그런데 잔금을 모두 낸 직후, 담당자가 연락이 끊겼고 다른 일로 체포되었다는 소식이 들려왔습니다. 의뢰인은 담당자가 가지고 있던 현금 중 일부인 5,400만 원을 돌려받아 보관하게 되었습니다.

분양자는 담당자에게 낸 돈은 인정할 수 없다며 소유권이전등기를 거부했습니다. 게다가 그 부동산은 분양자가 대출을 받으며 신탁회사에 담보신탁을 해둔 상태여서, 등기를 받으려면 신탁 관계까지 정리해야 했습니다.

✔ 담당자는 대리인인가, 심부름꾼인가

분양자는 담당자가 자신이 결정한 내용을 전달하기만 하는 '사자(使者)'에 불과하고, 계약을 체결하거나 대금을 받을 대리권은 없었다고 주장했습니다.

✔ 지정 계좌가 아닌 곳에 낸 대금도 유효한가

분양자는 다른 수분양자들의 계약서에 분양자 명의 계좌로 입금하라는 특약이 있다는 점을 들어, 그 외의 방법으로 낸 대금은 인정되지 않는다고 주장했습니다. 이를 뒷받침하는 하급심 판결들도 제출했습니다.

✔ 신탁된 부동산을 어떻게 이전받을 것인가

부동산의 등기 명의는 신탁회사에 있었고, 신탁을 해지하려면 1순위 우선수익자인 금융기관의 동의가 필요했습니다. 분양자 뿐만 아니라 신탁회사와 우선수익자까지 상대로 무엇을 어떻게 청구할지가 문제였습니다.

✔ 담당자가 실제로 한 일을 사실확인서로 입증했습니다

먼저 다른 수분양자 8명의 사실확인서를 받아 제출했습니다. 담당자가 계약서를 작성하고, 분양자의 도장이 찍힌 영수증을 발급하고, 입주 시 열쇠를 건네고, 하자 보수 접수까지 처리해 왔다는 내용이었습니다.

여기에 담당자가 분양사무실에 상주하며 업무를 처리했고, 사무실 앞 안내문에 담당자 연락처가 기재되어 있었으며, 다른 직원도 메신저 대화에서 그를 분양 담당자로 지칭했다는 자료를 더했습니다. 분양자 스스로 제출한 다른 세대 계약서들 역시 담당자가 작성한 것이었습니다.

계약 체결부터 영수증 발급, 열쇠 인도까지 맡긴 사람을 심부름꾼이라고 할 수는 없습니다.

✔ 예비적으로 표현대리를 주장했습니다

설령 담당자가 사자에 불과했다 하더라도, 대법원은 사자라 하더라도 외견상 권한이 있는 것처럼 표시나 행동이 있어 상대방이 이를 믿었고 그렇게 믿은 데 정당한 사유가 있다면 표현대리 법리에 따라 본인에게 책임이 있다고 보고 있습니다(대법원 1962. 2. 8. 선고 4294민상192 판결).

✔ 분양자가 내세운 판결과의 차이를 짚었습니다

분양자가 원용한 판결들은 계약서에 지정 계좌 입금분만 인정하고 다른 방법으로 납부하면 무효라는 특약이 명시된 사안이었습니다.

그러나 의뢰인의 계약서에는 그런 특약이 전혀 없었습니다. 다른 수분양자 계약서에 있는 특약은 의뢰인이 알 수도 없었습니다. 더구나 분양자는 잔금 지급일이 지나도록 아무런 이의를 제기하지 않았습니다.

✔ 담당자 본인을 증인으로 세웠습니다

증인으로 담당자를 신청해, 분양 업무를 위임받은 경위, 분양자의 도장을 보관하게 된 경위, 목적물 변경을 분양자가 알고 있었는지 등을 직접 확인했습니다.

✔ 남은 금액은 동시이행 구조로 청구했습니다

의뢰인이 회수해 보관 중인 5,400만 원은 결과적으로 분양자에게 전달되지 않은 돈이 되었습니다. 하지만 이를 다투지 않고, 그 금액을 지급함과 동시에 소유권이전등기를 해달라고 청구하여 분양자의 손해 주장을 원천적으로 차단했습니다.

✔ 신탁 관계를 정리하도록 청구했습니다

신탁회사에 대해서는 분양자를 대위해 신탁계약 해지에 따른 신탁등기 말소와 분양자 앞 소유권이전등기를 청구했습니다. 신탁계약 특약상 우선수익자의 동의를 받아 해지를 요청하면 수탁자가 해지 절차를 진행하도록 되어 있다는 점이 근거였습니다.

그리고 우선수익자에 대해서는 대법원 법리를 제시했습니다. 분양대금으로 우선수익자의 채권 변제가 확보되면 신탁 일부 해지에 동의하기로 하는 묵시적 약정이 있다고 본 판결입니다(대법원 2010. 12. 9. 선고 2009다81289 판결).

이어 우선수익자에게 해당 세대 몫으로 변제받아야 할 채권액을 밝혀 달라고 석명을 요청했고, 그 금액이 확인되자 분양자로부터 그 금액을 지급받음과 동시에 동의하라는 내용으로 청구취지를 변경했습니다.

법원은 의뢰인의 청구를 전부 인용했습니다.

분양자는 5,400만 원을 지급받음과 동시에 소유권이전등기를, 신탁회사는 신탁등기 말소와 분양자 앞 소유권이전등기를, 우선수익자는 채권 상당액을 지급받음과 동시에 신탁 해지 동의를 하도록 판결되었습니다. 소송비용도 상대방이 부담하게 되었습니다.

법원은 담당자가 분양사무실에서 분양 업무를 수행하며 분양자의 도장으로 영수증을 발급해 왔고 분양자도 목적물 변경을 알고 동의한 점 등에 비추어 담당자에게 분양 업무의 대리권이 있었다고 판단했습니다. 아울러 매매계약 체결의 대리권이 있는 대리인은 특별한 사정이 없는 한 중도금과 잔금을 받을 권한도 있다는 대법원 법리에 따라, 의뢰인의 계약서에 지정 계좌 특약이 없었던 이상 담당자에게 지급한 대금은 유효하다고 보았습니다.

<본 사례는 개인을 특정할 수 있는 정보를 제외하고 작성되었습니다. 사건의 결과는 구체적인 사실관계와 증거관계에 따라 달라질 수 있으며 동일한 결과를 보장하지 않습니다.>