60년 전 매매를 근거로 한 소유권이전등기 청구, 전부 기각시킨 사례

의뢰인들은 선대로부터 재산을 상속받은 상속인들이었습니다.

어느 날 전혀 알지 못하던 사람으로부터 소송을 당했습니다. 60여 년 전 자신의 배우자가 의뢰인들의 선대로부터 토지를 매수했으니, 상속인인 의뢰인들이 소유권이전등기를 해주어야 한다는 것이었습니다.

문제가 된 토지는 등기가 되어 있지 않은 미등기 토지였고, 현재는 도로로 사용되고 있었습니다.

상대방이 내세운 근거는 구 토지대장이었습니다.

거기에 자신의 배우자 이름이 소유자로 기재되어 있다는 것이었습니다.

의뢰인들로서는 당혹스러운 상황이었습니다. 60년도 더 된 일이고, 당사자들은 모두 세상을 떠난 뒤였습니다. 매매가 있었는지 없었는지를 직접 아는 사람이 아무도 없었습니다.

✔ 토지대장에 이름이 있으면 소유자인가

상대방은 구 토지대장에 배우자 이름이 소유자로 기재되어 있다는 점을 소유권 취득의 근거로 삼았습니다.

공적 장부에 이름이 올라 있다는 사실은 형식적으로 설득력이 있어 보입니다. 그러나 그 토지대장이 언제 어떤 근거로 작성되었는지에 따라 평가가 완전히 달라집니다.

✔ 60년이 지난 청구권

부동산 매매로 인한 소유권이전등기청구권은 채권적 청구권입니다. 즉 소멸시효의 적용을 받습니다.

민법 제162조에 따라 10년간 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다.

상대방이 주장하는 매매 시점은 1960년대였습니다.

✔ 취득시효 주장

상대방은 예비적으로 취득시효 완성도 주장했습니다. 매매 시점부터 소유의 의사로 점유해 왔으므로 시효로 소유권을 취득했다는 것입니다.

점유 사실을 뒷받침하는 근거로는 배우자 명의로 부과된 세금을 납부해 왔다는 점을 들었습니다.

✔ 구 토지대장의 권리추정력을 정면으로 다투었습니다

이 사건에서 가장 결정적인 작업으로 저희는 대법원 법리를 제시했습니다.

1975년 전부 개정된 지적법이 시행된 이후에야 토지대장의 소유자에 관한 사항은 부동산등기부나 확정판결에 의하지 않고서는 복구등록할 수 없도록 하는 규정이 생겼습니다.

따라서 그 개정 지적법이 시행되기 이전에 관할 관청이 아무런 법적 근거 없이 과세의 편의상 임의로 복구한 토지대장에 소유자 이름이 기재되어 있더라도, 그 기재에는 권리추정력을 인정할 수 없습니다.

나아가 개정 지적법 시행 이후 새로 작성된 카드화된 토지대장에 권리추정력이 인정되지 않는 종전 토지대장의 소유자란 기재가 그대로 옮겨 적어졌다면, 그 새로운 토지대장의 소유자에 관한 사항에도 마찬가지로 권리추정력은 없습니다(대법원 2013. 7. 11. 선고 2013다202878 판결).

즉 오래된 토지대장에 이름이 적혀 있다는 사실만으로는 소유권이 증명되지 않습니다.

✔ 토지대장에 취득 원인이 없다는 점을 지적했습니다

상대방이 제출한 토지대장에는 소유권 취득의 법률 원인이 전혀 표기되어 있지 않았습니다.

그리고 상대방은 1960년대에 매매로 취득했다고 주장했지만, 그 매매가 있었음을 입증할 객관적 자료가 없었습니다. 매매계약서를 비롯한 처분문서가 전혀 제출되지 않았습니다.

✔ 인접 토지의 등기 경과를 대조했습니다

상대방은 문제의 토지를 인접한 다른 두 필지와 함께 일괄 매수했다고 주장했습니다.

그래서 두 필지의 등기 경과를 확인했습니다. 그런데 두 필지 모두 상대방이 주장하는 바로 그 날짜에 소유권이전등기가 정상적으로 경료되어 있었습니다. 한 필지는 보존등기와 이전등기가 같은 날 이루어지기까지 했습니다.

같은 날 함께 매수했다면서, 유독 이 토지만 등기 절차를 이행하지 않았다는 것은 쉽게 납득되지 않습니다.

함께 샀다는 주장이 사실이라면, 다른 필지들처럼 등기가 되었어야 합니다. 그렇지 않다는 사실 자체가 매매 주장을 의심하게 만듭니다.

✔ 분할·합병 주장의 근거 없음을 지적했습니다

상대방은 토지의 면적 변동에 관해서도 주장을 폈습니다. 원래 매우 작았던 토지가 다른 필지에서 분할된 부분이 합병되어 현재 면적이 되었다는 것이었습니다.

그런데 이를 검증해보니 원래 면적이 그만큼 작았다는 주장을 뒷받침할 객관적 증거가 없었고, 합병의 경위나 법적 근거도 불분명했습니다. 더구나 분할되었다는 그 필지는 여전히 배우자 명의로 소유권이전등기가 되어 있는 상태였습니다.

제출된 증거만으로는 주장하는 분할·합병 관계가 전혀 입증되지 않는다는 것이었습니다.

✔ 소멸시효를 예비적으로 주장했습니다

저희는 소유권 취득 자체를 다투면서, 동시에 소멸시효도 지적했습니다. 설령 매매가 인정된다 하더라도 결론은 같다는 것입니다.

부동산 매매로 인한 소유권이전등기청구권은 채권적 청구권이므로 10년의 소멸시효에 걸립니다. 상대방이 주장하는 매매 시점으로부터 10년이 지난 시점에 이미 시효가 완성되어 소멸했습니다.

60년 전 매매를 주장하면서, 그동안 아무런 권리 행사를 하지 않았다는 사실 자체가 치명적인 약점이 됩니다.

✔ 점유 주장을 세금 부과 구조로 반박했습니다

상대방은 시효 소멸을 피하기 위해, 그리고 취득시효를 주장하기 위해 세금을 납부하는 방법으로 토지를 점유·관리해 왔다고 주장했습니다.

하지만 세금 부과는 점유의 결과가 아닙니다. 토지대장상 명의자가 그 배우자로 기재되어 있으니, 그 명의로 세금이 부과된 것일 뿐입니다. 명의 기재의 결과이지, 점유했기 때문이 아닙니다.

그리고 실제로 납부한 세금도 없었습니다. 결정적으로 그 토지는 공용도로에 해당해 비과세 대상이었습니다. 즉 실질적으로 납부한 세금 자체가 없었습니다.

결국 공용도로로 사용되고 있는 토지를 어떻게 인도받아, 어떤 방식으로 점유·관리했다는 것인지가 전혀 입증되지 않았다는 것입니다.

도로는 누구나 다니는 곳입니다. 거기에 배타적 점유가 성립한다는 주장은 그 자체로 설명이 필요합니다.

법원은 의뢰인들에 대한 청구를 모두 기각했습니다. 소송비용도 전부 상대방 부담으로 정해졌습니다.

판결 이유에서 법원은 소송대리인이 제시한 대법원 법리를 그대로 인용하며, 구 토지대장에 소유자로 기재되어 있기는 하나 그 기재에 권리추정력이 있다고 할 수 없고, 그 밖에 제출된 증거만으로는 소유자임을 인정하기에 부족하며 달리 이를 인정할 증거가 없다고 판단했습니다.

취득시효 주장에 대해서도 제출된 증거만으로는 20년간 계속하여 점유했다고 인정하기 부족하다고 보아 배척했습니다.

<본 사례는 개인을 특정할 수 있는 정보를 제외하고 작성되었습니다. 사건의 결과는 구체적인 사실관계와 증거관계에 따라 달라질 수 있으며 동일한 결과를 보장하지 않습니다.>