[민사 성공사례] 진입로가 한쪽에만 닿는 길쭉한 공유 토지, 현물분할의 한계를 짚어 경매분할 판결을 받은 사례

의뢰인은 다른 사람과 토지를 절반씩 공유하고 있었습니다. 두 사람 모두 토지를 처분하기를 원했지만 분할 방법에 관해 협의가 이루어지지 않아 공유물분할 소송을 제기하게 되었습니다.

처음에는 토지를 동서로 반씩 나누는 현물분할을 청구했습니다. 그런데 이 토지는 동서로 길고 남북으로 좁은 모양이었고, 도로로 나가는 진입로가 동쪽의 좁은 면에만 있었습니다.

✔ 현물분할이 원칙인데, 이 토지도 나눌 수 있는가

재판상 공유물분할은 각자의 지분에 따라 현물로 나누는 것이 원칙입니다. 다만 현물로 나눌 수 없거나, 나누면 가치가 크게 떨어질 우려가 있으면 경매로 팔아 대금을 나누는 방법을 택할 수 있습니다(민법 제269조 제2항).

✔ 반씩 나누면 두 땅의 가치가 같아지는가

도로 접근성이 한쪽에 몰려 있는 토지를 면적만 보고 반씩 나누면, 면적은 같아도 가치는 같지 않게 됩니다.

✔ 토지의 모양과 도로 접근성을 분석했습니다

동서로 나누면 서쪽 땅은 도로에 닿지 않고, 남북으로 나누거나 통로를 붙여 나누면 폭이 지나치게 좁아져 쓸모가 크게 떨어진다는 점을 짚었습니다. 어떤 방식으로 나누어도 분할 후 사용가치가 현저히 줄어든다는 점을 구체적으로 설명했습니다.

✔ 청구취지를 경매분할로 변경했습니다

이 분석을 바탕으로 처음의 현물분할 청구를 경매분할 청구로 바꾸었습니다. 양측 모두 처분을 원하는 상황에서 한쪽이 토지를 갖고 상대방에게 돈으로 정산하는 방식도 적절하지 않다는 점을 함께 주장했습니다.

✔ 대법원 법리에 맞추어 요건을 정리했습니다

대법원은 현물로 분할할 수 없다는 요건을 물리적으로 엄격하게 해석하지 않고, 공유물의 성질, 위치나 면적, 이용 상황, 분할 후의 사용가치 등에 비추어 현물분할이 곤란하거나 부적당한 경우를 포함한다고 봅니다(대법원 2002. 4. 12. 선고 2002다4580 판결 등). 이 기준에 맞추어 사실관계를 정리했습니다.

법원은 토지를 경매에 부쳐 매각대금에서 경매비용을 뺀 나머지를 1/2씩 나누라는 판결을 선고했습니다. 청구취지가 그대로 받아들여졌습니다.

법원은 토지의 면적과 이용 상황, 분할 후 사용가치에 비추어 현물분할이 곤란하다고 판단했습니다. 소송비용은 각자 부담합니다. 의뢰인은 공유관계를 정리하고 지분만큼의 대금을 받을 수 있는 길이 열렸습니다.