[민사 성공사례] 집값이 오르자 계약금 배액상환 해제를 통보한 매도인, 중도금 선지급을 근거로 아파트 소유권이전 화해권고결정을 받은 사례

의뢰인 부부는 오래 거주할 목적으로 아파트를 매매대금 12억 원에 매수하는 계약을 맺었습니다. 계약금 1억 2,000만 원은 계약 당시 지급했고, 중도금 1억 2,000만 원과 잔금 9억 6,000만 원은 정해진 날짜에 지급하기로 했습니다.

의뢰인은 매매대금을 마련하려고 살던 집을 팔았고, 그 계약금이 들어오자 중도금 기일보다 앞서 중도금의 절반인 6,000만 원을 먼저 보냈습니다. 매도인은 문자와 통화로 "알겠다", "감사하다"고 답하며 이를 받았습니다.

그런데 며칠 뒤 매도인은 받은 돈을 돌려주겠다며 태도를 바꿨고, 내용증명을 보내 매매대금을 올려 다시 계약하거나, 그렇지 않으면 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하겠다고 통보했습니다. 그사이 아파트가 있는 지역은 투기과열지구와 토지거래허가구역 등으로 지정되어 재계약도 쉽지 않은 상황이었습니다.

중도금 기일에는 매도인 측이 계좌를 막아 나머지 중도금을 보낼 수 없었고, 매도인은 계약금 배액 등을 공탁했습니다. 의뢰인은 나머지 중도금을 공탁한 뒤 법률사무소 호람을 찾아왔습니다.

✔ 기일 전에 중도금 일부를 보낸 것도 이행의 착수인가

계약금을 주고받은 매매계약에서 매도인은 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지만 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있습니다(민법 제565조). 매수인이 이미 이행에 착수했다면 이 방법으로는 해제할 수 없습니다. 이 사건에서는 중도금 기일 전에 보낸 6,000만 원이 이행의 착수에 해당하는지가 핵심이었습니다.

✔ 잔금일이 오기 전에 미리 소송을 낼 수 있는가

잔금일은 아직 몇 달 남아 있었습니다. 이행기가 오기 전에 소유권이전을 구하는 장래이행의 소는 미리 청구할 필요가 있는 경우에만 허용되므로, 이 요건도 함께 갖춰야 했습니다.

✔ 매도인이 선지급을 받아들인 사실을 증거로 정리했습니다

중도금 일부를 보낸 직후 주고받은 문자, 같은 날의 통화 녹음과 녹취록, 중개인에게 알린 문자, 이체내역을 정리해 제출했습니다. 매도인이 단순히 입금 사실만 확인한 것이 아니라 기한 전 지급을 적법한 변제로 받아들였고, 나머지 중도금은 약정한 날 보내기로 합의까지 했다는 점을 강조했습니다.

✔ 판례를 근거로 해제가 효력이 없다고 주장했습니다

대법원은 이행기 전에는 착수하지 않기로 하는 특약 등 특별한 사정이 없다면 이행기 전에도 이행에 착수할 수 있다고 보고, 시가 상승만을 이유로 한 대금 증액 요구는 계약의 구속력에 어긋난다고 판단한 바 있습니다(대법원 2006. 2. 10. 선고 2004다11599 판결). 이 계약에는 그런 특약이 없었고, 매도인은 시세가 오른 뒤 대금 증액을 요구한 것이어서 계약금 배액상환에 의한 해제는 효력이 없다고 주장했습니다.

✔ 잔금일 전에 장래이행의 소를 제기했습니다

매도인이 내용증명으로 해제를 통보하고 중도금 수령을 거절하며 계약금 등을 공탁한 이상, 잔금일이 와도 스스로 이행하리라 기대하기 어렵다는 점을 들어 미리 청구할 필요가 있다고 주장했습니다(대법원 2004. 9. 3. 선고 2002다37405 판결 참조). 그리고 잔금 지급과 동시에 각 1/2 지분의 소유권이전등기와 인도를 구하는 소를 제기했습니다.

법원은 화해권고결정을 내렸습니다. 매도인은 잔금일에 잔금 9억 6,000만 원을 받음과 동시에 의뢰인 부부에게 각 1/2 지분의 소유권이전등기절차를 이행하고 아파트를 인도해야 합니다.

소송 진행 중 양측이 합의 내용을 정리해 제출했고, 법원은 이를 바탕으로 결정을 내렸습니다. 소송비용은 각자 부담합니다. 의뢰인 부부는 처음 계약한 매매대금 그대로 아파트를 취득할 수 있게 되었습니다.